Münchens Immobilienmarkt zwischen Stabilisierung und Selektion
München bleibt auch in diesem Jahr einer der stabilsten Immobilienstandorte Deutschlands. „Nach Zinswende und Verunsicherung ordnet sich der Markt neu: Transaktionen nehmen zu, Käufer kalkulieren selektiver. Qualität, Lage, ESG-Fähigkeit und belastbare Erträge bestimmen stärker Marktgängigkeit und Preis”, sagt Sven Keussen, geschäftsführender Gesellschafter von Rohrer Immobilien.
Bemerkenswert sei die Korrektur bei Bodenrichtwerten für Baugrundstücke in einzelnen Segmenten, ergänzt Keussen. Die Gründe sind gestiegene Finanzierungskosten, hohe Baukosten, längere Planungszeiten und vorsichtigere Kalkulationen. Der Markt konsolidiert sich auf neuem Niveau.
Das Wohnsegment ist von steigendem Angebot an Bestandsimmobilien, hoher Mietnachfrage und geringer Neubautätigkeit geprägt. Besonders gefragt sind Value-Add-Objekte wie Wohn- und Geschäftshäuser mit Sanierungsbedarf, energetischem Potenzial, Ausbaureserven oder optimierbaren Nutzungskonzepten. Investoren suchen Bestände, in denen aktives Management Werte schafft.
Die Kaufpreise im Wohnbereich haben sich weitgehend angepasst und stabilisieren sich lage- und qualitätsabhängig. Schwächere Objekte brauchen Preiszugeständnisse - gute Lagen, solide Mieterträge und Entwicklungsmöglichkeiten bleiben knapp. Auch die Umwandlung von Gewerbe in Wohnen gewinnt an Bedeutung, sofern Baurecht, Wirtschaftlichkeit und Technik passen.
Im Gewerbesegment zeigt sich eine klare Spreizung. Moderne, flexible und ESG-konforme Flächen in zentralen oder gut angebundenen Lagen bleiben gefragt. Ältere Bürobestände, Randlagen und Objekte ohne Nutzungsperspektive stehen hingegen unter Druck. Das Zinsniveau wirkt stark, weil Kapitalkosten direkt auf Kaufpreisfaktoren und Renditeanforderungen durchschlagen.
